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存量地产改造后的运营新模式

未知 2019-09-24 15:12

在房地产行业高速发展的二十多年来,中国房地产存量市场规模已超过200万亿元,逐渐从原来的增量时代转变为现在的存量时代。随着一线城市可供开发的土地资源日渐稀缺,不少房地产企业不得不将眼光投向存量市场。因此存量地产改造成为了众多房企发展的新方向,尤其是以单体建筑为主的城市更新中的小型和中型项目,由于改造周期相对较短,更是各大地产商们竞相追捧的“金矿”。

下面就跟大家聊一聊,城市更新中的存量小型和中型项目改造后运营的模式是怎样的?

一、写字楼的运营

(1)自持写字楼

与零售商业相比,写字楼市场受互联网的冲击较小,需求增长较稳定,且管理及运营成本较低,因此近两年将商场改为写字楼或者将老写字楼翻新,成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类存量地产改造项目中,除了赋予旧建筑新的功能和适用性,提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。

对于改造后的写字楼,如果是自持物业,可以办公社群为主导,通过聚集产业生态链上的不同企业,创造交互空间,从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。

(2)长租写字楼

除了自持写字楼这类存量地产运营,一些嗅觉敏锐的资本也开始长租写字楼,通过简单装修提升物业租赁价值,并面向下游客户出租物业获得收益,类似于“二房东”和“三房东”的合作模式。而在这类模式中,有充裕可租房源的“二房东”如能与擅长空间运营的“三房东”建立深度合作,“二房东”能尽快出租物业,“三房东”可批量获取房源从而可将主要精力集中于空间本身的运营,双方可以实现资源优势融合与互补,无疑是双赢的选择,也可以提升整个物业的运营水平。

二、长租公寓的运营

相关报告指出,发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率,而中国目前还不到10%,巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展,参与者有各类创业公司、房地产中介、酒店运营公司、房地产开发企业、房地产基金等。长租公寓从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种,前者是整租物业后改造和出租;后者是从分布的房东手里取得房屋,通过房屋包租运营,进行标准化改造与运营。

租金收入固然是长租公寓收入的主要组成部分,但从长期来看,公寓如果只是靠租金,盈利能力终究有限,因此后期核心价值主要在于运营,如何从租客获取更多的商业机会及价值接触点是所有运营商要考虑的。

三、联合办公的运营

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。

对于联合办公,虽然对原有物业进行功能定位和改造提升是必要的,但并非最重要,除了通过差异化服务将闲置工位资源快速出租出去,运营模式的创新可能也同样重要。基于联合办公,各种业态的融合也有望整体提升租效转化比。

另外,社群运营对于联合办公的重要性不言而喻,因为联合办公最重要的价值就在于聚拢了大批创业者的社群,围绕这些社群可衍生出多种增值服务,包括行政管理、工商管理、融资等配套服务,这些增值服务也是具有很大盈利可能的。

在如今这个重运营、重管理的存量时代,房企想要实现盈利模式向“存量”转变,获得资产的增值,就需要有精准的定位及专业化、精细化的改造运营能力,才能从深度挖掘地产存量资产的价值,从而获取超额利润。

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